2022-04-18 18:00:54
房地產合作開發有哪些方法?合作項目如何融資?現在的房地產開發形式有擁有土地使用權的當事人提供土地使用權、已擁有土地使用權的當事人提供土地使用權等等。房地產開發經營具有投資周期長、金額大、風險大等特點。那么，常見的房地產開發有哪些方法?
房地產合作開發有哪些方法?
1.土地入股合作開發
以土地入股合作開發，這是目前主流的方式。該模式是A企出地，B企出資的合作模式。該模式需要注意的細節是：項目開發需要以合作雙方的名義向政府部門辦理審批手續和各種證件許可。
2.合作建房
合作建房是指以一方提供土地使用權，另一方或多方提供資金合作開發房地產的房地產開發形式。
3.聯合成立項目公司
該模式是開發商與土地方成立項目公司，土地方將土地使用權變更到項目公司名下后，由項目公司具體開發經營項目的一種模式，有時被視同為土地轉讓，需要發生土地轉讓的交易稅費。這是萬科較常使用的一種模式。
4.股權收購模式
股權收購模式是指土地方將土地使用權變更到項目公司名下，開發商將項目公司的部分股權收購，達到間接取得土地使用權的目的，股權收購后，雙方按照注冊資本的比例投入后續開發資金的一種模式。
房地產合作項目如何融資?
一般為加大股權層面杠桿，房企之間相互合作，在迅速做大規模的訴求下，外部融資作為降低股東資金投入的重要手段，各合作項目自然都不會放過。今天簡單談談合作項目融資應注意事項。
早期合作的商務條款談判，更多的集中在土地價款、股權比例、操盤條線劃分、并表權等方面。隨著開發建設的推進，相對常規的融資業務卻出分歧，讓人始料未及，甚至有些合作項目，最終無法達成一致放棄了融資。本來可以快速回收股東資金，提升股東資金IRR，降低股東資金峰值，結果卻很遺憾。因此投資談判環節，明確融資相關事宜尤為重要。
融資作為迅速回收股東資金投入的手段，能否融資甚至關系到企業是否應該進行合作獲取土地。在選擇合作伙伴時，就應該了解清楚對方對于融資的政策。房地產企業在融資上，大概以下幾個類型：
1. 成本嚴控型：多為擁有較強背景的央企或國資房地產公司。與之合作，融資成本會相對降低，融資渠道會受到限制(前融業務一般不做)，同時國資風險管控嚴格，融資提取盤活可能遇到障礙;
2. 效益優先型：只要能加速股東資金回流并提升IRR的融資，在集團成本管控范圍內，就可以接受，對成本敏感度不高，關注資金的快速回流和周轉;
3. 平衡型：不并表的合作項目可以接受高成本融資，但是超過其集團授權成本上限部分，需要其他合作方來承擔差額;4. 放棄型：資產負債率低，擁有強大海外低成本融資途徑，基準利率的開發貸融資也不能接受，此類企業較少。
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