地產(chǎn)項目合作開發(fā)怎么融資才能規(guī)避風(fēng)險?現(xiàn)在合作開發(fā)基本成了房地產(chǎn)開發(fā)的主流模式，而融資作為迅速回收股東資金投入的手段，能否融資甚至關(guān)系到企業(yè)是否應(yīng)該進(jìn)行合作獲取土地。在選擇合作伙伴時，就應(yīng)該了解清楚對方對于融資的政策。接下來帶領(lǐng)大家了解下：地產(chǎn)項目合作開發(fā)怎么融資才能規(guī)避風(fēng)險呢?

　　地產(chǎn)項目合作開發(fā)怎么融資才能規(guī)避風(fēng)險?

　　前融

　　是否接受：作為拿地后迅速回收資金的方式，成本一般遠(yuǎn)高于銀行開發(fā)貸款，這是很多央企國企所不能接受的;如果一方有訴求而另一方不能接受，可以溝通有需求方有償使用土地作為抵押物為自己符合條件的“殼”公司融資，或者利用項目公司上級公司做股權(quán)融資;

　　融資通道及負(fù)債承擔(dān)：當(dāng)前前融大多為“套殼融資”，占用提取融資公司一方授信額度并增加合并報表有息負(fù)債，這個需要各方提前達(dá)成一致;如以項目公司進(jìn)行融資，目前監(jiān)管政策下較難實現(xiàn)，另外融資侵蝕并表一方合并利潤，需要溝通好成本期限及補(bǔ)償措施;

　　增信措施：通常來講，前融大多需要強(qiáng)擔(dān)保，而不接受高成本一方對外擔(dān)保也會存在問題，需要融資一方解決，也需要明確;

　　綜上，建議和自己同類型公司進(jìn)行合作，方便在目標(biāo)一致的基礎(chǔ)上去推進(jìn);如出現(xiàn)不同類型主體的合作，談判時務(wù)必要明確，因為現(xiàn)實中，真的很少見到成本嚴(yán)控型公司能接受前融或者配合合作方做前融。

　　開發(fā)貸款

　　融資金額：一般來講，開發(fā)貸款都會根據(jù)項目公司抵押物情況做到最大，適度做大，超額提取是行業(yè)慣例，但存在部分管控嚴(yán)格的央企國企不允許超進(jìn)度提款，這會大大損失低成本資金的獲取，故談判時應(yīng)明確這一點(diǎn)并按此邏輯在測算中進(jìn)行融資安排;

　　成本承擔(dān)：不做開發(fā)貸的地產(chǎn)公司寥寥無幾，但是不同公司的開發(fā)貸款成本卻截然不同，從基準(zhǔn)下浮5%到上浮50%都存在，所以建議在合作之初，大家要明確差額成本承擔(dān)問題，因為金融機(jī)構(gòu)會根據(jù)不同股東的股權(quán)比例給出最終報價，實質(zhì)是考慮了各方股東的資質(zhì)給出的綜合成本，如事先不約定好，可能出現(xiàn)后期各方接受度不同而無法提款的情況;

　　融資通道及負(fù)債承擔(dān)：開發(fā)貸款屬于受托支付，融資通道需要打通，這個需要在談判時明確落實責(zé)任，一般由負(fù)責(zé)招采一方來負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方單位，如通過其他渠道完成，需明確是否有償;開發(fā)貸款一般占用并表方授信額度并增加其有息負(fù)債，故其金額期限應(yīng)提前明確;

　　增信措施：開發(fā)貸款在抵押物足值時一般不需要進(jìn)行額外擔(dān)保，但也需要明確雙方的增信義務(wù)，以及當(dāng)金融機(jī)構(gòu)不認(rèn)可其中一方增信時的解決措施，如超額擔(dān)保費(fèi)問題;

　　執(zhí)行主體：融資作為企業(yè)的重大事項一般由股東會決策，但具體執(zhí)行層面一般由財務(wù)主操盤一方執(zhí)行;由于其重要性，建議談判中明確合作金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入及確定方式，各方應(yīng)該均可提名合作單位準(zhǔn)入，避免其中一方主導(dǎo)整個融資;實際操作中常有執(zhí)行一方采取一攬子交易，壓低自有項目融資成本，提高合作項目融資成本情況發(fā)生。

　　開發(fā)貸款作為各開發(fā)商普遍接受的融資方式，在其是否執(zhí)行的一致性上并無太大異議，但一些細(xì)節(jié)還是有必要在談判時予以明確，如上述：融資金額、差額成本、融資通道、負(fù)債承擔(dān)、增信措施、執(zhí)行主體等。