房地產(chǎn)合作開發(fā)中存在的風(fēng)險有哪些?俗話說得好，雙拳難敵四手。房地產(chǎn)合作開發(fā)項目模式對比單打獨斗，確實能降低一定的風(fēng)險，并且提升產(chǎn)品競爭力，但是合作開發(fā)也有手續(xù)多、專業(yè)性強、投資大、周期長與法律關(guān)系復(fù)雜等特點。在合作開發(fā)的過程中往往也容易出現(xiàn)各種問題。今天小編就來和大家聊聊房地產(chǎn)合作開發(fā)中存在的風(fēng)險。

　　1.開發(fā)者選擇不當(dāng)帶來的稅負(fù)風(fēng)險。

　　合作開發(fā)模式中一般有三種情況：一是開發(fā)主體是出地方;二是開發(fā)主體是出錢方;三是雙方共同設(shè)立新的開發(fā)主體。第二種方式和第三種方式都需要將土地過戶到另一個平臺，這樣會給出地方帶來很大的稅費，降低的意愿;第一種方式是土地不過戶，對于出錢方來說風(fēng)險很大，需要通過其他措施確保出錢方的利益。如果開發(fā)主體選擇不當(dāng)，就會給土地轉(zhuǎn)讓方企業(yè)帶來大額稅費，或者給開發(fā)主體留下稅負(fù)黑洞。

　　2.雙方權(quán)利義務(wù)不平等造成的管理風(fēng)險;

　　在許多失敗的合作開發(fā)項目中，不合理的治理結(jié)構(gòu)和議事規(guī)則設(shè)計會導(dǎo)致雙方的權(quán)利和義務(wù)不平等。包括三個層面:一，股東層面，包括股東權(quán)利和義務(wù)、爭議解決機制、進(jìn)出機制等。二，董事會層面，包括董事會人員構(gòu)成、董事會職責(zé)、重大經(jīng)營方針制定、重要人員任免等。三，在財務(wù)層面，需要明確財務(wù)人員、財務(wù)職責(zé)、資金、印章等。一般來說，治理結(jié)構(gòu)需要按照一方管理和另一方監(jiān)置原則進(jìn)行安排。如合作協(xié)議中沒有明確上述事項，將導(dǎo)致權(quán)利濫用和監(jiān)管失控，最終為合作前景埋下隱患。

　　3.利益分配不均造成的經(jīng)營風(fēng)險。

　　在實踐中，合作開發(fā)往往會因為利益分配不均而分手。這種情況一般有兩個原因:一是從一開始就沒有明確劃分利益分配。二是合伙過程中股東心態(tài)發(fā)生變化，認(rèn)為自己的投資回報不成比例。事實上，合作開發(fā)的項目利益分配不僅要考慮投資因素，還要考慮其他對項目的特殊貢獻(xiàn)因素，如融資、管理、人脈等。只有盡可能考慮和量化貢獻(xiàn)因素，才能盡可能公平地分配。另一個層面需要考慮分配方式。目前常見的分配方式有三種:一是一方收取固定收益，另一方獲得剩余收益;二是雙方按投資比例分配稅后利潤;三是雙方合作開發(fā)，完成后分房。以上三種分配方式每種稅負(fù)都不一樣。無論采用哪種分配方式，都要在合作開發(fā)協(xié)議中明確，作為后期雙方分配的依據(jù)。

　　4.經(jīng)營不合規(guī)帶來法律風(fēng)險。

　　由于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)周期長，施工程序復(fù)雜，一些房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營過程中會出現(xiàn)不合規(guī)行為，如設(shè)立兩套賬戶、延期納稅、股東挪用公司資金等。一旦出現(xiàn)信任危機，交易者將面臨被舉報、被起訴等法律風(fēng)險。因此，在簽訂雙方合作開發(fā)協(xié)議時，應(yīng)明確一方的交易應(yīng)合法經(jīng)營，不應(yīng)出現(xiàn)違法經(jīng)營，從一開始就消除這種違法風(fēng)險。