不動(dòng)產(chǎn)并購融資需要注意哪些事?近年來, 國家對房地產(chǎn)業(yè)逐步實(shí)施了一系列宏觀調(diào)控政策, 特別是日趨嚴(yán)格的土地和金融信貸政策，使得房地產(chǎn)業(yè)遭遇了前所未有的資金困境。為解決融資困難, 房地產(chǎn)業(yè)開始探求多元化的融資渠道, 諸如上市、信托、基金、以及私募融資等形式開始頻繁地出現(xiàn)。不動(dòng)產(chǎn)并購融資業(yè)務(wù)是指股權(quán)基金管理公司與房企合作，為房企商提供金融服務(wù)，房企對標(biāo)的物業(yè)進(jìn)行并購改造、升級、招商、運(yùn)營等措施提升物業(yè)價(jià)值，獲得溢價(jià)銷售并共同分享收益的業(yè)務(wù)模式。然而凡是投資就有風(fēng)險(xiǎn)，那么在不動(dòng)產(chǎn)并購融資業(yè)務(wù)方面需要注意哪些事呢?

　　一、在操作收并購項(xiàng)目融資時(shí)，除了對融資主體本身實(shí)力以及其資質(zhì)、還款能力等進(jìn)行審慎評估外，目前還需重點(diǎn)關(guān)注收并購項(xiàng)目的隱性負(fù)債與地塊瑕疵問題，并對土地風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)風(fēng)險(xiǎn)、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)等進(jìn)行充分的關(guān)注，避免因項(xiàng)目公司存在重大債務(wù)問題、目標(biāo)地塊規(guī)劃條件與容積率等指標(biāo)與披露情況不符、地勘報(bào)告存在重大問題等造成項(xiàng)目推進(jìn)困難，進(jìn)而影響到并購融資的還本付息。為此，我們建議開發(fā)商在并購時(shí)確保盡調(diào)時(shí)間合理充裕，特別是長期未開發(fā)或開發(fā)停滯了的目標(biāo)地塊，務(wù)必通過政府走訪等多種方式充分盡調(diào);建議開發(fā)商設(shè)置支付少量定金后入場全面審計(jì)的條款，并約定審計(jì)后對價(jià)調(diào)整和解約的條款(審計(jì)方面應(yīng)不限于財(cái)務(wù)審計(jì)，而需包括全面的盡調(diào)核實(shí))。

　　二、在交易架構(gòu)設(shè)計(jì)上，我們建議開發(fā)商更多地考慮讓轉(zhuǎn)讓方通過土地作價(jià)入股、企業(yè)分立等形式新設(shè)項(xiàng)目公司并裝入項(xiàng)目后，開發(fā)商繼續(xù)通過收購或增資的方式取得上述項(xiàng)目公司股權(quán)，從而更好地實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)的剝離。

　　國內(nèi)不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資還處于發(fā)展期，股權(quán)投資正在成為未來房企合作的新模式。從全球不動(dòng)產(chǎn)投資收益來看，不動(dòng)產(chǎn)投資一直都是各項(xiàng)投資中不錯(cuò)的選擇。在中國，就政策導(dǎo)向和投資者的需求而言，結(jié)合國際市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)，不動(dòng)產(chǎn)股權(quán)投資具有很大的發(fā)展空間。