2021-10-28 23:57:48
房企合作開發項目的融資策略是什么?集中供地新規施行后，除國央企以及其他實力較強的頭部房企外，普通民營房企在招拍掛市場的拿地變得越來越難。在具體的拿地方式上，越來越多的開發商也已將拿地方向轉到了聯合拍地、合作開發、城市更新、不良資產處置等領域。那么房企合作開發項目的融資策略是什么?難點在哪里呢?
對于國企或城投平臺參與合作的項目，在風控層面一般都較難取得國企或城投平臺自身持有的股權部分的質押擔保;另外國企或城投平臺一般都不允許將項目公司名下的土地對外辦理抵押，因此我前融資金進入的風控層面存在一定的落地障礙。
在投資架構設計上，我們機構一般也只能從SPV層面介入，因此無法直接對項目公司進行有效控制，由此導致底層資產存在失控的風險。鑒于上述原因，一般對于國企或城投平臺參與合作的項目，除非能將項目的全部權利暫時給我們機構行使、監督，以對項目實現封閉式監控，否則一般都很難介入該類項目的融資，特別是在國企或城投平臺前期代為出資拿地，并收取固定收益與開發商明股實債地合作模式下。
所以在房企合作開發雙方實力存在差異的情況下，可以選擇實力稍強的開發商作為融資主體并就整個項目申請融資的情形，但會要求該主體對整個項目的融資提供擔保。
另外，在由一方發起的對整個項目提供融資的過程中，對融資主體的交易對手(即合作開發的另外一個開發商)綜合實力的評判亦不可或缺。當然，對于合作開發項目存在多個交易主體(即股東)的情形，在項目的選擇上也要更加關注項目本身的優劣程度。
對于開發商而言現金流才是“王道”，任何能補充現金流的融資方式均值得嘗試。開發商的融資觸角也早已從單純的資金機構上升到與具備資金實力或項目資源合作方共同搭建全方位共贏的戰略平臺的高度。
比如充分拓展新的合作伙伴，挖掘其他開發商的合作機會，實現拿地及前端資金的補充;與總包單位或其他上游供應商戰略合作，由上游單位或總包單位提供前端資金支持;挖掘當地政府平臺、本地資源型企業、當地實力財團等合作資源等等，合作才能共贏，讓利才能長遠。
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